遂昌县农村住房建设管理办法（试行）

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条为了加强农村住房建设管理，防范农村住房质量安全隐患，保护人民生命和财产安全，推进美丽乡村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《浙江省城乡规划条例》及《浙江省人民政府办公厅关于加强农村住房建设管理的实施意见》（浙政办发〔2017〕69号）等有关法律法规和文件规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条本县行政区域内新建、改建、扩建农村住房的建设活动及其监督管理，适用本办法。

本办法所称农村住房，是指农村居民（本村集体经济组织成员）在集体建设用地上建设的住宅房屋，合法取得的国有土地上唯一住房原拆原建的参照执行。

第三条加强农村住房建设计划管理，严格控制农村住房建设新增用地规模。鼓励引导通过盘活存量建设用地、农村土地综合整治和旧房调剂翻建等方式解决建房需求。优先安排利用村内存量建设用地、村内空闲地、旧房拆翻建等建房。

第四条乡（镇）人民政府、街道办事处负责农村住房建设用地审核、审批、建房用地协调、监督管理等工作；负责村庄规划编制工作、县城（镇）规划区外农村住房建设的规划审批工作；负责牵头组织县城（镇）规划区外的建房巡查工作。

县住房建设主管部门负责县城（镇）规划区内农村住房建设的规划审批、业务指导及监督管理等工作。

县国土资源主管部门负责农村住房建设用地计划安排、农转用报批、宅基地登记发证、业务指导、监督管理及违法用地行为的查处等工作。

县综合行政执法部门负责对县城规划区、建制镇规划区、乡村规划区内农村住房违法建设行为的查处；负责县城规划区范围内的建房巡查工作。县城规划区外利用乡镇（街道）“四个平台”，严格落实村、乡镇（街道）人民政府、国土、建设、综合执法的“五位一体、四到场”农村住房建房巡查制度。

县市场监督管理部门负责检查和监管农村建材市场，对钢筋水泥等主要建材进行抽检，有条件的地区要为建房农户提供建材质量检测和咨询服务。

县林业、水利、公路、电力、农办、环保、旅游、文保、公安、民政等有关部门根据各自职责，配合做好农村住房建设管理的相关工作。

第二章审批原则

第五条一户一宅的原则。本办法所称的“户”，是指遂昌县行政区域内实行农村集体所有制形式的村民，具有本村户口。户数及人口以公安机关登记的户籍为基础。对“户”的认定应当遵循以下原则：

（一）夫妻应当共同申请，夫妻间分户的只能认定一户；离婚三年以上的可以认定分户；

（二）未成年人应当与其法定监护人共同认定为一户；

（三）赡养对象应当与赡养人之一共同申请；

（四）夫妻一方为城镇居民，已享受国家相关住房优惠政策（含房改房、集资建房、经济适用房、两限房）的，不再安排建房宅基地；

（五）农村五保户不再安排建房宅基地；

（六）本办法未规定的其他特殊情形，由当地乡（镇）人民政府、街道办事处集体讨论认定。

第六条符合规划原则。即符合城镇、乡、村建设规划和土地利用总体规划。县城（镇）规划区内农民应在县政府规划的农民新村或农居点范围内建房。

第七条拆旧建新的原则。符合建房条件、异地新建且有旧房的，在农民建房用地批准前应当自行拆除旧房，将原宅基地退还给本村村民委员会或本集体经济组织，依法注销原宅基地土地使用证。若拒不拆除旧房、退还宅基地的，停止办理有关建房审批手续。

因房屋结构、文物保护或已列入历史文化村落保护、传统村落保护区范围等原因不能拆除的，应依法处置到位。在坚持农村宅基地“一户一宅”原则的前提下，允许村民将原合法的住宅调剂给本村符合建房条件的其他村民或村集体。

第八条村民自治、民主决策原则。乡（镇）人民政府、街道办事处应当指导村民会议制定、修改村民自治章程、村规民约，加强农村住房建设自治管理。

村民委员会应当加强对农村住房建设的日常监督巡查，发现违法行为的予以劝阻，并及时向有关部门或者乡（镇）人民政府、街道办事处报告。村民委员会可以指定人员为村民提供农村住房建设有关审批、备案手续代办服务，指导村民依法实施建设活动。充分发挥村民代表大会主体地位作用，以“村规民约”等有效形式，推进农村宅基地分配过程中的民主化进程。

第九条面积法定原则。农民建房用地审批面积按户型人口进行控制，不得超标准批地。

第三章建房条件

第十条遂昌县域内农民符合下列条件之一的，可以申请建房：

（一）无房户、危房户、房屋受灾户、住房困难户；

（二）已列入旅游、文物、饮用水源保护范围和地质灾害隐患点需搬迁的；

（三）符合相关规划在原址拆、改建的；

（四）实施旧村改造的。

第十一条有下列情形之一的，其建房申请不予批准：

（一）在城镇、村庄列入近期建设、改造项目控制范围内申请建房的；

（二）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后，有出卖或者以其他形式转让地上建筑物的；

（三）在拆迁中已实行货币补偿、产权调换、有土安置的；下山脱贫异地转移安置的或购买限价商品房的；

（四）以所有家庭成员作为一户申请批准建房后，不具备分户条件而以分户为由再申请建房的；

（五）违法占地建房尚未处理结案的；

（六）70周岁以上老人单独分户或迁移户口到外村申请建房的；

（七）法律法规规定不予批准的其他情形。

第十二条其他规定：

(一)合法取得一户二宅以上的农户要求拆建的，须在数宅中指定一宅用于拆建，其余住宅依法处置到位。

（二）蓝印户等非农户籍人员或者外村村民在本村依法拥有住房（已核发土地使用权证）的，该非农户未享受房改房、集资房等房改政策又无商品房，外村村民符合建房资格〔建房资格由户口所在地乡（镇）政府、街道办事处认定〕的前提下，可以在其土地使用权属范围内申请原拆原建，用地面积控制标准参照执行。

（三）在下山脱贫小区联合受让安置但未迁建的，经县农办同意，退还全部补助款后，符合建房条件的可以申请宅基地。

（四）在原土地使用权证权属范围内增加卫生间、浴室、楼梯等附属设施的，在建筑占地（按垂直投影面积计算）不超过本办法规定的用地面积标准的，在建设部门补办规划许可后直接办理土地使用权证变更手续。

第四章建房标准

第十三条遂昌县农民建房用地控制标准如下：

（一）县城规划区范围内，符合建房条件的农户，其标准为：1人户，建房用地面积70平方米；2-3人户，建房用地面积90平方米；4-5人户，建房用地面积110平方米；6人（含）以上户，建房用地面积120平方米。建筑层数不超过三层，檐口高度控制在11.5米内。

（二）县城规划区外，符合建房的农户，其标准为1-3人户用地面积110平方米；4-5人户建房用地面积130平方米；6人及以上户，建房用地面积140平方米。在满足用地条件的前提下，允许在上述用地标准基础上增加不大于20平方米、檐口高度不超过3.5米的一层附房，附房面积的50%抵扣主体建筑的审批占地面积，并与主体建筑相连，同时设计、同时审批、同时验收。上述用地标准中使用耕地的，最高不超过125平方米。对利用荒地、荒坡的，大户（指6人以上户）最大用地面积不得超过160平方米，具体由当地乡镇（街道）集体讨论决定。建筑层数不超过三层，檐口高度控制在10米内。

（三）在统一规划小区内建房的，必须按照“两户联排、前庭后院、三层绿化”的要求，建筑风格、立面、色彩等必须协调规范。

（四）在不影响城乡规划、土地利用总体规划等前提下，允许有条件的农村住房建设通透式或景观式围墙庭院，庭院面积不得超过主体建筑占地面积的50%，确权时不计入宅基地面积。庭院用地为村集体建设用地，实行有偿使用制度。

第十四条其他规定：

（一）为充分利用存量建设用地，保护耕地，对利用原住房整体拆建并使用存量建设用地的，建房用地标准在上述标准的基础上增加10平方米最大不超过160平方米。

（二）县城西城区核心地段的东街、南街、西街、北街、龙潭等无农居点的行政村在不影响城市规划的前提下经批准可以到统一规划的农居点建房，集中规划的农居点相关审批管理办法另外制定。

第十五条农村住房建设人口计算标准按照家庭常住农业人口数确定。但有下列情形的，按照以下规定计算：

（一）已婚尚未有子女和已领取独生子女证的，可增加一个建房人口；

（二）农民家庭成员在本村虽无常住户口的，但属下列情形之一的，可计入建房人口：

1.配偶、子女为非农业人口且未享受过保障性、福利性住房政策的；

2.原籍农业户口的现役军人、复转退军人（不含已在外结婚定居人口）；

3.蓝印户口、移民农转非人员；

4.原籍农业户口的大中专院校在校学生；

5.因服刑被注销户口的原农业户口服刑人员；

6.法律、法规规定的其他人员。

已经计入建房人数的非农户籍人员，不得再享受房改政策。

第五章审批管理

第十六条农村住房建设应当符合城乡规划、土地利用总体规划，落实村庄设计的风貌要求；位于自然保护区、风景名胜区或者历史文化名镇、名村等区域的，应当符合有关保护规划。

新建、扩建农村住房，不得位于永久基本农田保护区、地质灾害高易发区、公路建筑控制区、或者河道、湖泊管理范围，严格控制主要通景公路干道边农村住房建设，尽量避开地质灾害易发区，确实不能避开的，应当依法实施地质灾害危险性评估和预防治理。

第十七条村民建设农村住房，可以委托具有房屋建筑工程设计资质的建设工程设计单位进行设计；也可以委托建筑、结构专业的注册设计人员进行设计，或者选用农村住房设计通用图集。农村住房建设原则上采用坡屋顶，县城(镇）规划区内、铁路沿线、高速公路沿线、县道以上公路沿线、旅游景区、风景和历史文化保护区影响范围内屋顶必须采用坡屋顶，房屋外立面色彩风格需符合“浙派民居”、“处州民居”等相应专项规划和导则要求。

第十八条村民建设农村住房的宅基地位置、用地范围、建筑面积、建筑高度等内容，应当经村民会议或者取得村民会议授权的村民代表会议讨论决定并予以公布，由村民委员会签署书面意见。

村民委员会制定农村住房建设年度计划，已经包含前款规定内容，并经村民会议或者取得村民会议授权的村民代表会议讨论决定的，计划内农村住房建设时不需要再经前款规定程序，村民委员会可以直接签署书面意见。

第十九条村民建设农村住房的，应当取得宅基地用地批准文件和乡村建设规划许可证；在城镇建设用地范围内建设农村住房的，应当取得宅基地用地批准文件和建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

第二十条宅基地用地和建设规划许可证实施联合审批。由国土资源、住房建设主管部门的派出机构或者乡（镇）人民政府、街道办事处统一受理宅基地用地和建设规划许可证申请材料，由国土资源、城乡规划主管部门进行联合踏勘审查，综合执法部门参与。

乡（镇）人民政府、街道办事处依照本办法规定受委托审批宅基地用地和核发建设规划许可证的，应当一并受理和审查宅基地用地和建设规划许可证申请材料。

第二十一条实施宅基地用地和乡村建设规划许可证联合审批的，村民应当提交下列申请材料：

（一）农村住房建设申请表；

（二）户籍证明和村民委员会签署的书面意见；

（三）标明位置和用地范围的宅基地用地平面图；

（四）依照本办法第十七条规定的农村住房设计图纸（总平面图和建筑图）。

（五）村民与建筑施工企业或者农村建筑工匠应当签订施工合同。

村民原有宅基地的，应当同时提交原宅基地使用权证、宅基地用地批准文件、不动产权证或地源证明。

第二十二条农村住房建设直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，国土资源、住房建设主管部门或者受委托实施审批的乡（镇）人民政府、街道办事处应当将审批内容、申请人和利害关系人享有的权利等事项在本单位门户网站和建设现场进行公告，公告期限不少于十日。

申请人、利害关系人对审批事项提出异议的，国土资源、住房建设主管部门或者受委托实施审批的乡（镇）人民政府、街道办事处应当研究处理，并及时回复处理结果。申请人、利害关系人在法定期限内提出听证要求的，应当组织听证。

国土资源、住房建设主管部门或者受委托实施审批的乡（镇）人民政府、街道办事处应当自作出宅基地用地批准文件和核发乡村建设规划许可证或者建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（以下统称规划许可证）之日起十五日内，将审批内容在县政府门户网站和建设现场公布。

农村住房施工期间，村民应当在建设现场设置公示牌，将宅基地用地批准文件和规划许可证载明的宅基地位置、用地范围、建筑面积、建筑高度等内容予以公布，接受社会监督。

第二十三条村民取得宅基地用地批准文件和规划许可证后一年内未开工的，可以在期限届满前三十日内向原审批机关申请办理延续手续；申请延续的次数不得超过两次，每次延续的期限不得超过一年；逾期未申请延续或者延续申请未获批准的，宅基地用地批准文件和规划许可证失效。

第六章建设管理

第二十四条村民取得宅基地用地批准文件和规划许可证后，应当向乡（镇）人民政府、街道办事处提出放线申请。乡（镇）人民政府、街道办事处应当自收到申请之日起十五日内，组织建设规划、国土资源、行政执法以及其他相关部门按照宅基地用地批准文件和规划许可证确定的宅基地位置和允许建设的范围进行放线。

第二十五条村民可以委托具有房屋建筑施工资质的建筑施工企业进行农村住房施工，也可以委托具有相应技能的农村建筑工匠进行施工。

村民与建筑施工企业或者农村建筑工匠应当签订施工合同，明确双方的权利、义务和责任，约定农村住房保修期限和保修责任。

建筑施工企业或者农村建筑工匠对农村住房的施工质量和安全负责，应当按照施工图、施工技术标准和操作规程施工，采取安全施工措施，及时发现和消除安全隐患，不得偷工减料。

第二十六条农村建筑工匠不得承接下列业务：

（一）未取得宅基地用地批准文件和规划许可证的农村住房施工；

（二）未取得本办法第十七条规定的农村住房设计图纸的农村住房施工；

县住房建设主管部门应当对农村建筑工匠进行专业技能、安全知识等方面的培训，对培训合格的农村建筑工匠登记发证，并建立信用档案。

农村建筑工匠可以依法成立行业协会，严格执行《浙江省农村建筑工匠管理办法》，实施行业自律，规范从业行为。

鼓励建筑施工企业与农村建筑工匠建立劳动关系，对农村建筑工匠实施规范化管理。

第二十七条村民应当保证建筑材料、建筑构配件和设备符合设计图纸和施工合同要求，不得使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。

建筑施工企业或者农村建筑工匠应当协助村民选用合格的建筑材料、建筑构配件和设备。村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，建筑施工企业或者农村建筑工匠应当劝阻、拒绝。

鼓励农村住房建设因地制宜，采用乡土材料和传统工艺，推广应用建筑墙体保温和太阳能光热、光伏等绿色建筑技术。

第二十八条乡（镇）人民政府、街道办事处应当对农村住房施工质量和安全的监督检查，制作监督检查记录，做到基槽验收到场、施工过程到场；需要对有关技术问题作出认定和处理的，住房建设主管部门应当组织有关机构或者人员给予指导。

乡（镇）人民政府、街道办事处实施监督检查，有权采取下列措施：

（一）要求被检查的个人和单位提供有关农村住房质量安全的资料；

（二）进入农村住房施工现场进行检查；

（三）发现有影响农村住房质量安全的问题时，责令改正。

有关个人和单位对乡（镇）人民政府、街道办事处进行的监督检查应当支持与配合，不得拒绝或者阻碍监督检查人员依法实施监督检查。

村民应当在建筑放样、竣工验收等施工重要节点五个工作日前通知乡（镇）人民政府、街道办事处。乡（镇）人民政府、街道办事处收到通知后，应当到场监督。

第二十九条 农村住房竣工后，村民应当向乡（镇）人民政府、街道办事处提出联合验收申请。乡（镇）人民政府、街道办事处牵头组织国土资源、住房建设、综合执法部门进行联合核实、验收。

农村住房竣工核实、验收应当具备下列条件：

（一）已取得用地和规划审批文件；

（二）完成设计图纸和施工合同约定的各项内容；

（三）有建筑施工企业或者农村建筑工匠签署的保修书。

村民和参加验收的设计、施工人员应当签署竣工验收意见。农村住房经验收合格的，方可交付使用。

第三十条 农村住房竣工验收合格后，村民可以持用地和规划审批文件、竣工验收意见和测绘报告等材料，依法向不动产登记机构申请办理不动产登记。

第三十一条县住房建设主管部分和乡（镇）人民政府、街道办事处可以通过政府购买服务的方式，委托专业技术机构承担以下工作：

（一）编制农村住房设计通用图集；

（二）为村民实施地质灾害危险性评估；

（三）为村民进行农村住房设计；

（四）放线；

（五）辅助实施农村住房施工质量和安全监督。

专业技术机构受政府委托承担前款规定工作的经费由县财政统一安排，不得向村民收取任何费用。

第七章考核奖罚

第三十二条县人民政府将农村住房建设规范管理工作纳入对各乡（镇）人民政府、街道办事处耕地保护、土地管理和建设管理的考核内容，对工作开展较好、效果明显的乡（镇）人民政府、街道办事处给予表彰奖励。

第三十三条农村住房建设管理实行属地管理的原则。各乡（镇）人民政府、街道办事处要加强巡查员队伍建设，做好日常巡查工作。各行政村要充分发挥基层自治组织的作用，及时发现本村范围内违法建房苗头，并予以制止和上报。

村干部和巡查员对无法制止的违法行为要及时报告乡（镇）人民政府、街道办事处，乡（镇）人民政府、街道办事处及时会同相关部门现场处置，核实违法行为直至恢复原状，不能恢复原状的依法立案查处。

第八章法律责任

第三十四条建设工程设计单位或者注册设计人员未按照审批条件进行设计，以及不符合本办法规定的单位或者个人承接农村住房设计业务的，由县住房建设主管部门依据相关法律法规或上级有关规定责令其限期改正，没收违法所得，并处罚款。

第三十五条建筑施工企业或者农村建筑工匠有下列情形之一的，由县住房建设主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款，罚款数额依据上级有关规定执行；造成农村住房质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失：

（一）未按照施工图、施工技术标准和操作规程施工的；

（二）未采取安全施工措施，或者未及时发现和消除安全隐患的；

（三）偷工减料，或者使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的。

农村建筑工匠违反本办法规定承接业务，以及不符合本办法规定的单位或者个人承接农村住房施工业务的，由县住房建设主管部门依据相关法律法规或上级有关规定责令其限期改正，没收违法所得，并处罚款。

第三十六条县级有关部门和乡（镇）人民政府、街道办事处及其工作人员，有下列情形之一的，由有关部门按干部管理权限对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

（一）未按照规定进行宅基地用地和规划许可证审批的；

（二）未按照规定进行放线的；

（三）未按照规定办理开工备案、竣工验收备案的；

（四）在施工重要节点收到村民通知后未到场监督的；

（五）未按照规定进行用地和规划核实的；

（六）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

第三十七条农民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县国土资源主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。新建房屋移位、超过规定面积的，未经批准或多占的土地按非法占有土地论处。

第三十八条严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证、房屋产权证。

第三十九条以伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等方式帮助村民骗取批准建房的，依法追究有关责任。

第四十条违反本办法规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

第四十一条村民委托村民委员会统一组织农村住房设计、施工、监理的，村民委员会应当遵守本办法中有关村民的规定，承担相应责任。

第九章附则

第四十二条本办法自年月日起施行。《遂昌县农民建房审批管理办法（试行）》（遂政发[2014]126号）和《关于修改<遂昌县农民建房审批管理办法（试行）>部分条款的通知》（遂政发[2016]119号）同时废止。